印象城购物中心：一站式满足家庭与区域消费者的多元需求

业务组合：

零售占比约40%，样本中餐饮/生活服务占比最高。

ImCity系列商场中零售业态占比仅为40%左右，是样本产品线商场中最低的；其中餐饮占比达到30%，生活服务占比11.3%，均为样本产品线商场中最高。通过吸纳多元化的餐饮和生活体验业态，吸引流量，创造差异化。

在业态细分上，印象城市系列更加注重中式餐饮，打造城市美食聚集地；超市和美容健康也占比较高，针对家庭顾客的需求。

印象城市系列商城前10品类中，中式简（快餐）餐、饮品、烘焙甜品、日本料理独占四席。丰富的餐饮增强客群粘性，成为印象城客流业绩持续优异的底层密码。一。

印力惠德龙杭州奥体印象城于2021年9月30日开业，首日客流突破18.6万人次，总销售额达3960万元。

商场引进了300多个各类商家品牌，包括：

☞以“独一无二+最好品质”的招商标准，引进了山姆会员店杭州旗舰店、Meland Club杭州首店、浙江首家形象旗舰店、双巨幕杜比+球幕CGV等强势主力店。

☞100+餐饮品牌，如树屯、尚一堂、好利来、寿司沼津港、点都德、南京都排东、尚方火锅、家福潮汕、新王茶餐厅、一旭、陈记烧鹅、鱼牛堂、丰田等都可以堪称航母级配置。

业务业态调整：

零售额下降，餐饮/生活服务/儿童亲子接送增加。

2021年印象城系列商场各业态整体开店比为1.78。其中，莘庄味景印象城大幅改造翻新，新增店铺品牌200余个。

五大业态中，零售开闭店比例差值为负，呈下降趋势；餐饮、生活服务、儿童亲子开闭店比例差异为正，转移强度不断加大。

零售

大量新开业女装；传统服装集合店，男装、运动服、鞋类均出现萎缩；美容护理、家居也不受欢迎；数字化趋势正受到越来越多的关注。

食物

喜欢中式简（快餐）餐、日本料理、特色火锅等；中餐、韩餐、饮料都被洗牌了。

儿童及亲子/生活服务/文体娱乐

缩水童装/鞋子，以及酒吧、VR体验馆等娱乐体验；增加新建儿童游乐园、科技教育、逃生室、餐厅酒吧等。

2021年，杭州金沙印象城客流量同比增长47.8%，销售额同比增长76.0%。其创新调整集中在4F，打造两大街区。改造后，平米利用效率达到1500元/平米/天。

☞打造“复古”街区，引进新兴服装集合店品牌，如深受女生喜爱的Twins Vintage、出售古董服装和二手服装的Ledo Vintage、收集各种小众原创的KiKi Vintage衣服。

☞“首轮”电玩城开业，引进首轮、绘马酒馆、红色跑车、西町村屋等知名品牌，涵盖时尚网红餐饮、潮流电子等多元业态。

02

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龙湖天街

中产家庭出行遛娃的全场景“基地”

2021年，龙湖“天街”总租金收入77.57亿元，同比增长40.8%，整体出租率为97.3%。从个别项目来看，重庆时代天街（一期+二期+三期）、重庆北城天街、北京长影天街分别以7.75亿元、5.49亿元、5.21亿元位列租金收入前三组。 。

◎2021年“龙湖天街”部分商场租金收入（不含税）

作为龙湖集团旗下区域性购物中心，“天街”系列针对中等收入新兴家庭，是集购物、餐饮、休闲、娱乐等业态于一体的一站式商业综合体。

业务组合：

零售额和儿童与家长的比例高于样本平均水平，他们有意增加对中餐的接触。

龙湖天街系列购物中心零售、亲子、生活服务业态占比高于样本产品线购物中心平均水平；餐饮、文化、体育、娱乐比重较低。

细分来看，天街百货更倾向于引入服装、儿童零售、儿童游乐、美容保健、娱乐休闲等业态，满足中产家庭购物、散步、休闲生活的一站式需求。

值得注意的是，2021年新开业的天街系列项目中，餐饮、儿童亲子服务占比有所上升，其他业态则略有下降。其中，中式餐饮和儿童零售的增幅最为明显，表明正在强化餐饮行业竞争力，持续提升儿童零售地位。

龙湖天街占比较高的品类中，服装品类5个，时尚生活方式品类3个。这些零售品类租赁能力强，对销售贡献高；而餐饮则以高频次饮品为特点，急需的中式简餐是重点。

武汉江辰天街于2021年6月19日揭幕，开业两天总客流量47.5万人次，总销售额达3555万元。汇聚了近290个国内外品牌，整体招商率达98%，品牌同步开业率超过98%。

☞零售汇聚SEPHORA、TOMMY HILFIGER、DKNY、LACOSTE、AIGLE、NAUTICA、VETementS、Champion、MLB、XLARGE、中国李宁等众多品牌形象店和旗舰店，打造社交潮流集散地；

☞引进众多率先进入华中或武汉的知名品牌：龙小湖世界、万象影城、BravoYH Plus、十点钟书店、盛如夏花泰式海鲜火锅、鼎丰方体日本料理、御逍遥意境餐厅等，涵盖多种体验形式。

业务业态调整：

零售业明显下滑，“体验卡”发挥大作用

2021年，龙湖天街各业态整体开闭比为1.17；龙湖重庆时代天街和龙湖北京长盈天街均进行了大幅调整。 5大业态中，零售业态下滑明显；其余业态中开店与闭店比例差异为正，这表明龙湖正在大力推广“体验”品牌。

零售

鞋类、女装、服装集合店、男装等服装品类有所减少；美容护理和家居用品也呈现萎缩趋势；时尚数码、汽车4S店、童装/童鞋、特种内衣等热门。

食物

烘焙甜品、四川火锅在减少，中式简（快餐）餐、日本料理、酒吧等在增加。

儿童及亲子/生活服务/文体娱乐

新增了各类儿童游乐园、VR体验馆、美容水疗中心、瑜伽馆等。

龙湖北京长营天街2021年全年有超过450个品牌进行升级调整，日均客流量恢复至疫情前，入住率反弹至100%。

疫情过后，调整思路主要集中在完善客群、品牌升级、补充业态、去除冷区四个方面：

☞新增米其林、黑珍珠等美誉餐厅，如翠华楼、苏邦园、燕舍、蔡澜等，补充泰式、湘菜、淮扬菜等异域美食，满足社交和商务周边高品质消费者的需求，尝鲜的需求。

☞ 牢牢聚焦亲子客群，新增儿童时尚QIMOO、体验式亲子餐厅Meland咖啡厅等；在教育培训方面，填补了飞翎街舞、汉翔书法、奥拓天梯等缺失的业态，为少儿素质教育创造了新空间。

☞东区三楼尽头，全新定位“轻舞飞扬”，集时尚服饰、密室逃脱、猫馆、VR体验、电玩游戏、体验式餐厅等为一体，为游客提供娱乐体验年轻人。

☞新增快乐牙科等小型医疗商家，以及G·Steps街舞社、超级猴子等体育商家，引领阳光健康的生活方式。

03

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大悦城

“时尚力量”势不可挡，紧跟年轻潮流和“她经济”

2021年，大悦城旗下九家内地购物中心录得租金收入27.66亿元，同比增长16.2%。

其中，北京朝阳大悦城、北京西单大悦城持续招商，分别收取租金6.74亿元、6.7亿元。

大悦城城市综合体以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，定位“18-35岁新兴中产客群”，赋予产品青春文化属性。

业务组合：

服饰、时尚生活、休闲餐饮占比高，儿童亲子业态

总体来看，大悦城系列购物中心零售、餐饮、文体娱乐业态占比高于样本产品线购物中心平均水平；而儿童的亲子和生活服务则是最低的。

具体来看，大悦城的服装、时尚生活、休闲餐饮板块占比最为突出。一方面，它紧扣年轻、潮流项目的定位，也是其强大投资和运营能力的体现。

从前10个细分品类可以看出，大悦城注重满足年轻顾客的购物和社交需求。与“她经济”相关的女装和美妆产品占比较高，还有下午茶场景的饮料和烘焙甜品。

业务业态调整：

零售/餐饮店扩张不足，但生活服务/文体娱乐势头强劲

2021年，大悦城各业态整体开盘比为1.17。 5大业态新开门店数量均大于新关门店数量。投资趋势向好，品牌商家扩店需求旺盛。

其中，零售、餐饮业态开闭店比例差异为负，门店扩张力度相对不足；生活服务和文体娱乐势头强劲，表明大悦城加大了对这两类体验业态的重视。

零售

女装表现抢眼，是新开店最多的品类；服装集合店、男装、鞋类占比明显萎缩；美妆护理、时尚数码、配套零售、家电厨卫、汽车4S店等呈上升趋势。

食物

增加饮品、烘焙甜品、日式料理、川菜；中国的简餐（快餐）正在减少。

儿童及亲子/生活服务/文体娱乐

儿童体育馆、美发沙龙、健身俱乐部受到相对较多的关注；美容水疗、母婴用品等持续萎缩。

2021年，成都大悦城将迎来升级改造六周年，全年调整品牌超过120个，是大悦城系列中调整规模最大的项目。

☞打造精品氛围，1楼引入CHANEL、DIOR、LANCOME、GIVENCHY、POLA等高端品牌精品店，并在SPA室引入高端护肤体验；更新20多个女装品牌。

☞针对商务人士的宴会需求，引进文野菜、大鱼铁板烧、羊吉隆福、梅州东坡等餐饮品牌，并推出COMMUNE、蓝蛙（城西首店）、啦啦深深广场的肉良木园（良木园）。牧原定制店）等食酒行业品牌在园区内形成沉浸式餐饮群，形成全日制多元化场景。

04

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凯德MALL/广场

优先选择急需的餐饮和生活服务，服务周边社区

凯德中国信托2021财年核心数据同比大幅增长，其中财产净收入达2.504亿新元，同比增长85.2%，为该信托自2006年上市以来的历史最高水平。

凯德MALL·裕华庭将于2021年完成第一期AEI（资产增值计划），月租金收入增长40%以上；凯德广场望京计划于今年第三季度完成AEI，改造后租金收入预计将翻倍。

CapitaMALL/凯德Mall是凯德置地集团旗下多元化购物中心品牌。定位为“以家庭为导向的生活方式消费目的地”，提供多种生活方式品牌，满足消费者在购物、餐饮、休闲娱乐、生活服务等方面的需求。需要。

业务组合：

针对周边社区及家庭群体，儿童、亲子、生活服务占比较高

凯德MALL/凯德Mall系列中零售、餐饮、文体娱乐业态占比与样本产品线MALL相比无显着差异，而儿童亲子、生活服务占比较高，表明更倾向于服务周边社区。家庭组。据赢商大数据监测，凯德MALL/凯德系列已开业购物中心近70%位于区域商圈。

凯德MALL/凯德广场前10品类中，女装、男装、童装/童鞋等六大零售子品类悉数上榜，其中美妆护理占据显着份额；

餐饮方面，饮品占比较低，MALL样本产品线中中式简餐占比最高，偏向于满足日常生活需求，为周边居民提供频繁的新消费地方。

业务业态调整：

零售额萎缩，其中餐饮和生活服务业最为突出。

2021年，凯德MALL/凯德广场所有业态整体开店比为1.90；旗下所有项目均进行了不同程度的品牌调整。除零售业态外，其他业态均出现显着增长，其中餐饮和生活服务表现最为突出。

零售

美妆、服装集合店、家居等正在加速洗牌；运动服饰、汽车4S店小幅增长；

食物

中式简餐（快餐）很受欢迎；我们积极引进烘焙甜点和日本料理；

儿童及亲子/生活服务/文体娱乐

儿童游乐园、才艺培训、儿童理发等儿童体验品类均呈现增长趋势。他们热衷于美容美发、宠物美容等各种生活服务。健身俱乐部和瑜伽馆也开设了许多新店。

广州凯德·云尚不断引进特色餐饮和时尚零售品牌，不断给消费者体验带来新鲜感，打造国际化、时尚、健康、精致的生活态度。

☞餐饮：2021年8月，与B站人气IP联名的美食街“MADE BY BILIBILI次元美食空间”将入驻中国日式咖喱蛋包饭广州首店、陈田吉等30多个新美食品牌鱼皮、九龙冰室新概念店等

其他楼层还引进了蔡澜港式点心、椰宴、凑凑火锅、汽车食堂、荣艺等白云区首店等新店。

☞零售：云集周生生新品牌“MINTYGREEN”广州首店、谢瑞麟TOSI广州白云首店、谢瑞麟时尚品牌、周大福、丝芙兰、TOP TOY、POPMART、蔚来空间等。

☞还推出一石精准塑形普拉提、HIMO KIDS、腾讯视频好时光等生活服务和娱乐体验，满足顾客多元化需求。

◎凯德·云上B站人气IP联名美食街

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爱琴海购物公园

开发独特体验，强化“微度假”标签

2021年，爱琴海将开设10个爱琴海购物公园，其中7个于12月揭幕。截至2021年12月31日，爱琴海有超过30个项目在运营。

爱琴海购物公园是爱琴海集团打造的一个以公园场景定义的全新购物空间。满足城市家庭对情感、文化、生态场景的新需求。重构商业空间，连接高品质生活方式、品牌与消费者。 ，提供全新的度假生活体验。

业务组合：

样本MALL中儿童亲子、文体娱乐业态占比最高

爱琴海购物公园系列在样本产品线商场中，儿童亲子和文体娱乐业态占比最高，餐饮最低，而零售和生活服务业也相对较低，打造了城市“微商业”。假期”场景。

细分业态中，儿童零售、儿童游乐、娱乐休闲、体育等占比均高于其余样本产品线MALL；休闲餐饮、中式餐饮占比较低，火锅、复合餐饮、餐吧等热门。可见，爱琴海购物公园主打“亲子”、“娱乐”品牌，积极发展独特的体验业态。

爱琴海购物公园排名前10的子品类中，有8个为零售专供。其中，童装、男装、黄金首饰在MALL样本产品线中占比最高，女装则相对较低。

此外，商超、百货、汽车4S店占比较高，而IP主题店、箱包皮具、时尚配饰等新潮时尚品类占比较低，说明他们更注重发展大型零售品类，对利基市场不感兴趣。较少参与。

爱琴海集团在慈溪地区打造的第二个大型商业项目——慈溪高新区爱琴海购物公园，以“城市微度假村”新理念进行空间设计和商业规划。 2021年7月3日开业首日客流突破2000万人次，销售额981万元。

☞已成立并开业近百个知名品牌，涵盖超市、餐饮、零售、潮流娱乐、教育、休闲运动、娱乐体验等不同业态组合。

☞商场二楼规划为儿童及家庭综合娱乐区，商场三楼规划为慈溪首个24小时夜店经济区。

☞我们打造了两个特色鲜明的主题IP：沃德喜马拉雅冰雪大世界，面积超过10000平方米，位于5楼，24小时下雪，营造沉浸式冰雪体验和雪；占地4万平方米的快乐农场，集农业种植、运动、娱乐等为一体，为消费者提供水果采摘、烧烤露营、网红花海打卡等休闲方式。

业务业态调整：

零售餐饮业扩张乏力，儿童亲子、生活服务、文化体育娱乐业增长。

2021年，爱琴海购物公园各类业态整体开闭比为1.16。零售、餐饮业态扩张略显疲弱；儿童亲子、生活服务、文体娱乐不断兴起，体验式业态不断发展。

零售

美容护理、童装/童鞋、潮流数码产品发展强劲；女装、服装集合店、运动服等继续萎缩。

食物

日本食品和饮料表现相对较好；西餐、烘焙甜品、火锅关注度较低。

儿童及亲子/生活服务/文体娱乐

儿童游乐园、VR体验馆、竞技场、密室逃脱、射箭馆等百花齐放。

2019年9月开业的昆明瑞鼎城爱琴海购物公园，持续深化体验式业务，以专属创新内容打造新消费场景。喜欢：

2021年将全新推出“今日攀岩馆”，“水上乐园”将升级并与Cartoonni、梦想星球亲子V乐园（维京主题乐园）等联合呈现。

从上面不难看出，在中端和大众产品相似的定位下，各产品线都有相似之处。例如，零售业态占比超过40%，但呈下降趋势（转店占比差异<0）。表明行业正在发生深刻变革——零售业态仍处于重要地位，但萎缩趋势明显；打体验牌，凸显线下渠道线上渠道无法替代的独特优势。

当然，由于针对的具体客群不同，各产品线的业态呈现出不同的特点，从而营造出多元化的消费场景，体现出行业依然充满多样性和活力。

那么，万象城、66广场、来福士等高端产品线有何特点呢？ 《连锁购物中心产品线与业态研究（二）》赢商云智库继续揭秘！

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