2023年底环宇城MAX亮相：普陀真如副中心的重生之路与中海集团的战略布局

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2022年报告纸质版数量不多

去年4月，CRR报道了该中海业务首次出现的最高产品线——环宇城MAX：的相关报道。

主城区最大城中村改造项目红旗村的底盘之上，近百万平米的“真地”综合体七大业态的最后一根棍子——环宇城MAX出现在年底。 2023年，它的“鲶鱼效应”不可能为零。

怀念10年发展的阵痛，普陀想以“真让之众”重生。长期与真相打交道的中海集团无疑是主办本次活动的最佳人选。

*《True Like》官宣，文中相关策划图片来源网络

经过实地考察，我想我们需要带上这么一点“宽容和耐心”来体会超大型城市综合体的友善性、协作性和建设性。

本文，一起探访真实的中海环宇城MAX。

环宇城MAX的“追加配送”

目的是打破僵局

2018年11月，新一轮规划获批，并给出了具体落地时间：

事实上，2021年，它确实对海南创建小镇做出了规划和调整。

然而，作为2001年与徐家汇、花木、五角大楼一起于2001年获批的第一批城市副中心，距高高规划出台已有20多年。

*真如副中心发展轴

高压线、城中村难、人口老龄化、三级医院、教育资源薄弱……这些摆在他们面前的现实问题，拉低了普陀居民对该地区的“认同感” 。

城市地标、CBD、大剧院、博览中心、文化博物馆、公共活动中心等都已经建成，甚至已经竣工，更加融合了商业开发的“分拆”。

从就业占比来看，原有业务以社区配套为基本定位，主要为亲子、餐饮、生活服务，如儿童教育、KTV、美容美发、逃生等，而零售业占比极低。

然而，即便是二手房均价12万/平米的新房，周边街道也无非是连锁当地小吃、餐饮、五金店等，辐射范围和服务范围极为广泛。有限的。

就商务写字楼而言，写字楼租金确实是全市所有中心中最低的。 4.15元/平方米/天。鉴于写字楼入市增量，截至2023年前三季度，区域空置率高达48.3%。

高端产业集群不到位，单一家庭结构难以支撑大体量商业的正常消费。

因此，我们看到主打夜间商务消费的LOVE@soso，以及以白领+夜市文化为主题的天泰中心Tenter，在约28.8万立方米的面积中也只是“不温不火”。

可以说，如果错过了最佳开发时机，就必须重新夺回客流，在居住、工业、商业和文化设施、交通设施、公共空间和城市界面等方面全面拔除。

必须带入中海的长途旅行“迫在眉睫”。

根据规划，中海集团将把约90%的资源投入“今天”的住宅开发业务。 “明天”商业资管投资比例为8%左右。剩下的2%会尝试“养老产业、供应链管理等”。 “商业。

此前，中海“环宇商业产品部”主要有三大产品：城市商业“环宇城”、商业配套业务“环宇汇”、社区商业“环宇坊”。

*济南、天津、广州环宇城的口碑验证，极大助力环宇系列加速扩张

面对2025年营业收入“三年翻一番”12250亿元的目标，当前个性化、小众项目受到市场青睐。破碎的。

即建立新体系，注重培育增量，不急于突破旧体系；在支持新体系发展的同时，重点引导旧体系中的资源逐步注入新体系，逐步化解存量。

“翻译”一层：如果不缺乏消费能力和优质客户群，中海想要少走弯路。 MAX产品线的首要使命是“先填充，后起义”。

没有轻奢合作经验的中海价格比较贵。所以，了解TA的不易，才能体会TA带来的惊喜。

作为国内首款MAX产品，它能跻身头部阵营并不仅仅依靠超大的项目效应。团队经验的积累也能增强集团内部对购物中心板块的信心和投入。

我想，这就是中海对普陀的“耐心”的发展。

环宇城MAX的“高配”

门槛拉高了吗？

大品牌、大场景、大体量，开业前和开业当天都参观过。

首先要明确的是：环宇城市MAX是城中村改造项目红旗村“真地”综合体七大业态中的最后一棒。展示。

*工程范围与周边地块的关系

项目南侧横跨约6公里的绿廊公园。地下空间引进约5.7万平方的山姆会员店经营。数量。

在环宇城MAX的完整描述中，商场面积仅为18.5万平方米。

为了充分发挥“地铁、商业、办公、公园、公寓、剧院、住宅”的联动价值，中海选择联合区政府和中央集团共同“铺路”、地下化。

*地块周边主要道路关系

项目所在用地为铜川路与曹杨路交叉口。北侧是河真如，商业入口与真巷小桥相连。本质

沿南全线和南南南路这一南北重要交通枢纽，东西主轴武宁高速公路和铜川路沿线的建设，将为各项目间的地面交通条件奠定良好基础。 《真实的土地》。

*项目曹杨路一侧仍需开发，但道路高架桥限制相对严重。

项目核心功能区E3地块下的“轨道交通防护设施”使轨道交通14号线现可穿过四层房间，避免土地破碎化 本质

商场内部可以看到明显的14号线入口。以“地下人行通道”的方式，将于明年2月与2月通车的车站连接。 -“黄浦-浦东”通道。

有了足够的引流，项目就有可能让人们去购物。

回望建筑本体，国际商业设计公司SOM与CRTKL联手，扎根红旗村片区特殊的历史文化形态，提出“三水交汇”的设计理念。旨在运用一系列以区域生态和文化为导向的综合设计策略。 ，实现“文化+、生态+、智慧+”等复合功能。

光芒闪耀的鳞片的灵感来自古庙的屋檐和香港水系的特征。

街道北侧面向内洼地。该项目是红旗村唯一一棵“古银杏树”，以红旗村“落后30米”为代价打造广场。在这里见面并登记。

建筑3层和4层打造了室内外互动互动的特色体验空间“光走秀·环宇环”，走廊空间悬挂异形LED灯具。

*灯带内还有走道

北侧和内侧主入口均设有序列式下沉广场，融合真荣景观主题。规划以叠水连接海鲜食品市场，传承“铜川路水产市场”，致力于再现传统生活方式。

*仅两天时间，工地就被清理干净。还有很多风景小品需要补充。

从底层到高层，位于首层中部的24H通道贯穿场馆南北，全面引入室内，充分引入自然光；仿佛线上设立了一个“服务站”，既提高了顾客的出发效率，又放大了品牌的展示面。

沿着通道两侧的自动扶梯，可以直达5F，看到充分引入自然采光的天花板设计。一眼望去，就可以找到寺院古塔的三层景观平台，并利用外部空间进行高效利用。

然而，庞大的规划被拆除，室内设计“可用效果图到落地”。

1F中庭是最直观的震撼和记忆点。同时，作为非经营区域的商业空间，也是这座商场与顾客的“交流场”。

项目内部整体风格采用极简风格，经典高效的“C型单动线+特色主题体验空间”的商业布局，很难做出“色”而不是“错”的选择。

入口中庭的顶面保留了天空。借助自然采光和视觉，拉伸整个商业综合体的空间感；巨大的光电LED媒体屏和各楼层的光带与外部智能元素相呼应，增加动感。

每隔一段距离就能看到从顶部抓起的次中庭，辅以绿植和休息区，保证了尺度。

与2018年首次进入上海的环宇汇相比，其特点是结合地域文化特色元素和现代线条，并采用富有表现力的设计手法的镜面和灯带，创造表现力。

回顾项目的Slogan“To MAX”，我明白To是前进的方向。希望消费者能够在这个商场里脱离传统生活，去遇见、感知、探索“无限”的商业体验。

回到标题，我选择从两个层面来回答。

空间体验上，冷区和热区在所难免，但漫步的节奏依然与标准产品线类似。其结果是，很难表达空间、品牌和概念主张。

从消费体验来看，不少门店没有经历过试营业，不存在引流、排队的区域。于是，一些热门店彻底封锁了渠道。很难说每个人的购物感受都有保证。

不遗余力地做好所有的细节，消费者就会经常回顾并带来更多的消费。

环宇城MAX的“分布”

投资目标非常明确

作为央企，中海集团招商引资的决心十分坚定。

招商团队并没有给第一名起大名，而是在自己擅长的领域深耕细作，并根据当地文化底盘构建了五项“投资指南”。

*年度外滩招商大会

区内中产家庭、精致白领、新兴家庭、青年KOL等迎来了60多个首店品牌，其中全国首店12家、华东首店5家、上海首店6家等普陀首店30余家。 8家标杆旗舰店。

截至开盘秀，项目官宣品牌开盘率超过95%，进度非常可贵。

运营团队同步品牌合作伙伴“有针对性”，打出“精致烟花”为主攻。

“米其林、黑珍珠”也开足马力，“老字号、网红餐饮”拼了很多钱，还拥有西餐、日本高端食材、中餐相结合形成的品牌矩阵。 “客户单次消费”范围。

包括全国首店、都督东首家黑金店、西特东店、意大利西餐厅Grande A'Moo华东首店、三柴山花东店、湖南辣东东店上海第一店、丰源椰子普陀店、第一熟食店桂满龙小酒馆第一店等。

开业当天，项目还邀请了米其林二星餐厅吉品轩、米其林宜兴餐厅丙盛大厦、歇香楼、绿苑、唐阁、一岛、御之兰、外滩等米其林餐厅。 “2023上海米其林美食节”在广场举行。

此外，还有全国首家大学芭蕾舞培训机构Villa Rella、日本最大家居连锁店NITORI家居店、全国线下沉浸式剧场《进击的人类幼崽》、全国首个室内动物主题公园“小刚运动“吴园” ，X-PARTY上海首家店、图书馆首家会员中心上海首家店、图书馆首家会员中心吸引了众多亲子家庭的关注。

当然，围绕“优质客群”展开合作的零售品牌也被谈及。

上海最新形象店、高端服装品牌Remake Gracias上海首店、英国经典帽拖Kangol上海首店、EAU Flora、拉库拉华东区、普陀首店与内外普陀店的入驻对面值经济的回应。

Calvin Klein上海最大概念店、LACOSTE上海旗舰店、Tommy Hilfiger最新形象店，以及IT集合店、AAPE、休闲服饰品牌MARC O'POLA、Nautica等商户，将极大满足消费者不同的喜好。不同的主张。

Snow Peak上海首家全品类城市店、国际知名网球运动装备品牌Fred Perry、专业运动品牌Saucony普陀店、碧茵乐芬上海首家Golf店等，也满足了当下消费者对户外、健康的追求。

年末到春节期间，正是电影的爆发期。博纳影业博悦汇影城将带来8个影厅、1000多个放映空间，提供上海西北部最佳的激光IMAX视听体验。

越幸运魔力漆与Panatta Fitness上海首店来自深圳，来自深圳的顶级健身俱乐部品牌将带来带恒温泳池的顶级豪华健身空间，为追求品质的消费者提供极致的健身服务体验。

在这个独立的地方，在两栋办公楼之间设有一个专用的扶梯大厅，并在两栋办公楼之间配备了一个花园平台。两大健身品牌的第一波无疑是中午能抽空下楼体验的商务精英。

这个MAX，一颗真正种下的种子，让我们看到项目组通过“加、高配、部署”达到了自己项目的高度，而有“耐心”的人也会得到回报。

“说实话，寰宇城Max这次并没有让人失望，但我相信TA可以做得更好，”一个土生土长的原住民，“而且，我相信它会像这片土壤一样，一定会的。”不让这土不让，让这土土MAX失望。”

我想未来谁能成为中海环宇城MAX的托管人，或者能否成为一面旗帜。它始终是一个引人入胜的话题，值得长期关注和讨论。